Befristete erhöhte Absetzung für die Abschreibung bei Wohngebäuden

Seit dem Veranlagungsjahr 2020 gibt es für Gebäude, die nach dem 30.6.2020 angeschafft oder hergestellt wurden, die Möglichkeit einer beschleunigten Abschreibung. Diese beschleunigte Abschreibung führt zu 

• einer Verdreifachung des normalen Abschreibungssatzes bei Wohngebäuden (1,5%) im ersten Jahr der Anschaffung (4,5%)
•  sowie zu einer Verdoppelung im Folgejahr (3%). 

Diese Begünstigung wird nun befristet und nur für die Herstellung neuer Wohngebäude ausgebaut. Bei Wohngebäuden, welche nach dem 31.12.2023 und vor dem 1.1.2027 fertiggestellt werden, besteht die Möglichkeit 

• für die ersten drei Jahre die dreifache AfA (4,5%) geltend zu machen. 
• Zusätzlich dazu gilt für das Jahr der Fertigstellung, unabhängig vom Fertigstellungszeitpunkt, die Regelung der Halbjahresabschreibung nicht, sodass im Fertigstellungsjahr immer eine Ganzjahresabschreibung geltend gemacht werden kann. 

Diese Erleichterung gilt nur für Wohngebäude, die zumindest dem „Gebäudestandard Bronze“ entsprechen.

Verbesserte Abschreibungsmöglichkeit bei klimafreundlichen Herstellungsmaßnahmen

Herstellungsmaßnahmen eines Wohngebäudes sind grundsätzlich auf die Restnutzungsdauer des Gebäudes abzuschreiben. 

Bestimmte Herstellungsmaßnahmen sind jedoch beschleunigt auf 15 Jahre abzusetzen. 

Diese beschleunigte Abschreibung von Herstellungsmaßnahmen wird auf solche Maßnahmen erweitert, für welche eine Förderung des Bundes gemäß dem 3. Abschnitt des Umweltfördergesetzes ausbezahlt wird. Wird keine Förderung für die durchgeführten Herstellungsmaßnahmen ausbezahlt, aber kann plausibel dargelegt werden, dass für diese Herstellungsmaßnahmen die Fördervoraussetzungen vorgelegen haben, so kann die beschleunigte Abschreibung dennoch gewährt werden.

15% Ökozuschlag für Vermieter

Seit der „ökosozialen Steuerreform“ gibt es für Privatpersonen die Möglichkeit, thermisch-energetische Gebäudeinvestitionen (zB Heizkesseltausch) unter bestimmten Voraussetzungen als Sonderausgaben geltend zu machen. 

Für genau diese Investitionen wurde ein Ökozuschlag in Höhe von 15% der Investitionskosten für Vermieter geschaffen. Begünstigte Investitionen sind zum Beispiel 

• die Dämmung von Außenwänden
• der Fenstertausch
• die Umstellung auf eine Wärmepumpe oder 
• die Herstellung eines Fernwärmeanschlusses

 mit dem Ziel, die Energie- und Wärmeeffizienz des Gebäudes zu verbessern. Folgende Eckpunkte sind dabei zu beachten:

• 15% der Investitionskosten können als zusätzlicher fiktiver steuerlicher Aufwand (Betriebsausgabe oder Werbungskosten) geltend gemacht werden.
• Der Zuschlag steht nur für zu Wohnzwecken vermietete Gebäude zu.
• Bei betrieblichen Einkünften steht der Zuschlag nur für das Jahr 2024 und 2025 zu.
• Bei außerbetrieblichen Einkünften steht der Ökozuschlag für die Aufwendungen zu, welche in den Kalenderjahren 2024 und 2025 anfallen. Werden die Aufwendungen verteilt berücksichtigt, kann der Zuschlag entweder zur Gänze sofort oder entsprechend der Verteilung berücksichtigt werden.

Abschaffung von Nebengebühren für das Eigenheim

Um die Anschaffung eines Eigenheims wieder leistbarer zu machen, hat die Bundesregierung gewisse Gebühren unter speziellen Voraussetzungen temporär ausgesetzt. Dabei geht es um die Eintragungsgebühr des Eigentums im Grundbuch sowie damit im Zusammenhang stehende Eintragungen von Pfandrechten. Die Voraussetzungen dafür sind wie folgt:

• Das Gebäude auf der Liegenschaft wird zur Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses des einzutragenden Eigentümers verwendet.
• Die Befreiung des einzutragenden Pfandrechts steht nur zu, wenn das Darlehen zu mehr als 90% für den Erwerb, die Errichtung oder Sanierung eines begünstigten Eigenheims verwendet wird.
• Das Rechtsgeschäft muss nach dem 31.3.2024 abgeschlossen sein und der Antrag auf Eintragung muss im Zeitraum vom 1.7.2024 bis zum 30.6.2026 gestellt werden.
• Im Grundbuchsantrag muss diese Befreiung beantragt werden.
• Die Befreiung besteht bis zu einer Bemessungsgrundlage von € 500.000. Bei einer Bemessungsgrundlage zwischen € 1 und € 1.999.999 ist die Gebühr nur für den € 500.000 überschießenden Teil zu entrichten. Ab einer Bemessungsgrundlage von € 2.000.000 besteht keine Gebührenbefreiung. Die maximal mögliche Gebührenersparnis beträgt € 11.500. Das sind 1,1% für die Eintragung des Eigentumsrechts und 1,2% für das Pfandrecht von der Bemessungsgrundlage von € 500.000.

 Das „dringende Wohnbedürfnis“ wird mit der Vorlage der Bestätigung der Meldung als Hauptwohnsitz und durch den Nachweis der Aufgabe des bisherigen Wohnsitzes nachgewiesen. Bei Ankauf eines neuen Gebäudes ist dieser Nachweis mit dem Grundbuchsantrag gleichzeitig einzubringen. Bei Sanierung bzw Herstellung eines Gebäudes sind diese Nachweise innerhalb von 3 Monaten nach der Übergabe oder Fertigstellung längstens binnen 5 Jahren beim Grundbuch nachzureichen.

Achtung: Fällt innerhalb von 5 Jahren ab Bezugszeitpunkt, Übergabe oder Fertigstellung das Eigentumsrecht an der Immobilie oder das dringende Wohnbedürfnis weg, so müssen die Gebühren nachträglich entrichtet werden. Diese Änderung der Verhältnisse muss dem Grundbuchsgericht innerhalb von 6 Monaten angezeigt werden.

Förderdarlehen 

Die Bundesländer werden ermächtigt ein Darlehen über die Bundesfinanzierungsagentur für Zwecke der Wohnbauförderung im Volumen von € 500 Millionen aufzunehmen. Die Bundesländer dürfen damit Wohnbaudarlehen an natürliche Personen iHv maximal € 200.000 pro Person mit einer maximalen Verzinsung von 1,5% pa in den Jahren 2024 und 2025 vergeben. Die Förderlaufzeit (Darlehenslaufzeit) darf 30 Jahre nicht überschreiten und es müssen antispekulative Maßnahmen für mindestens 25 Jahre ab Abschluss des Fördervertrags enthalten sein. 

Aufstockung des Wohnschirms 

Dem Bundesminister für Soziales, Gesundheit, Pflege und Konsumentenschutz werden für das Jahr 2024 weitere € 60 Millionen für Unterstützungsmaßnahmen wie zB Delogierungsprävention, Wohnungssicherung und Energieunterstützung zur Verfügung gestellt.

Verlängerung des Prognosezeitraums für Liebhaberei 

Im Zuge einer Liebhabereiüberprüfung von Vermietungen wird bisher ein Zeitraum von 20 (kleine Vermietung) bzw. 25 Jahren (große Vermietung) betrachtet. Um die negativen Entwicklungen der Immobilienbranche der letzten Jahre abzufedern, werden diese Zeiträume jeweils um 5 Jahre verlängert.

Nur im Entwurf vorliegende noch nicht beschlossene Maßnahmen

• Neue Abgaben bzw Steuern der Bundesländer möglich

Durch eine Kompetenzänderung im Volkswohnungswesen sollen die Bundesländer befähigt werden – im Bereich der Wohnraummobilisierung – neue Abgaben bzw Steuern zu erheben (zB Freizeitwohnungs-, Nebenwohnsitz- und Leerstandsabgabe).

• Handwerkerbonus PLUS 

Ähnlich dem bereits bestehenden Reparaturbonus (www.reparaturbonus.at) sieht die Regierung den Handwerkerbonus PLUS vor, wobei bis zu 20% an Handwerksleistungen pro Jahr und Person gefördert werden. Förderbare Handwerksleistungen müssen im Zusammenhang mit Renovierungs-, Erhaltungs-, Modernisierungsmaßnahmen sowie Wohnraumschaffung von privatem Wohnraum stehen.

Achtung: Der Handwerkerbonus wird nur einmal pro Person und pro Jahr zur Verfügung stehen.

• Wohnraum-Bau-Offensive 

Der Bund plant den Ländern einen Zweckzuschuss in Höhe von einer Milliarde Euro zur Verfügung zu stellen. Dieser Zuschuss soll für leistbares Eigentum, leistbare Miete sowie für Sanierungen verwendet werden. Dabei sollen rund 10.000 neue Mietwohneinheiten sowie rund 10.000 leistbare Eigentumswohneinheiten geschaffen werden und rund 5.000 Wohneinheiten saniert werden. Der Zweckzuschuss wird für die Jahre 2024 bis 2026 im Verhältnis der Einwohnerzahl auf die Länder aufgeteilt und kann gemeinnützigen Wohnbauträgern sowie gewerblichen Bauträgern gewährt werden, wenn diese sich langfristig (50 Jahre) an günstige Mieten binden. Für Wohneinheiten, die mit Mitteln dieses Zweckzuschusses gefördert werden, wird die Spekulationsfrist von 15 Jahren auf 25 Jahre ausgedehnt. 

• Sonderprogramm Energieeffizienztopf des Umweltförderungsgesetzes

Für die Jahre 2024 und 2025 sollen jeweils € 120 Millionen für die thermisch-energetische Sanierung von Wohngebäuden für Vermieterinnen und Vermieter mit Miete nach dem Kostendeckungsprinzip zur Verfügung gestellt werden.